Voordat er bij een renovatie iets gesloopt wordt, legt u drie dingen vast: in welke staat de woning is (de opname), of er asbest te verwachten is, en welke regels er gelden. Dat laatste zijn twee vragen: hebt u een omgevingsvergunning nodig, en welk niveau eist het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) na de verbouwing? De antwoorden bepalen wat er in de volgende stappen kan en mag.

Stap 1 van 9 in Een woning renoveren · volgende stap: Strippen en slopen

Vooraf: twee soorten vergunning

Sinds de Omgevingswet bestaat “bouwen” juridisch uit twee activiteiten, die elk een eigen vergunningplicht hebben (IPLO noemt die scheiding “de knip”):

  • de technische bouwactiviteit: de bouwkwaliteit, zoals de constructieve veiligheid. De regels staan in het Bbl.
  • de omgevingsplanactiviteit bouwwerken: de ruimtelijke kant, zoals bouwhoogte, uiterlijk en functie. De regels staan in het omgevingsplan van de gemeente.

Voor de meeste werkzaamheden aan een bestaande woning is de technische bouwactiviteit vergunningvrij. Het Bbl zondert het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk uit, zolang drie dingen niet wijzigen: de draagconstructie, de indeling in (sub)brandcompartimenten, en de isolatie van de gevel of een gevelpaneel (isolatie in een bestaande spouw met behoud van het buitenblad mag wel). Daarnaast zijn onder meer een dakkapel, een dakraam, kozijnen en kozijninvulling, stucwerk en zonnepanelen technisch vergunningvrij, en na-isolatie van de gevel of een gevelpaneel bij een woning zonder verblijfsgebied hoger dan 13 m (art. 2.27 lid 2).

Een draagmuur weghalen is dat niet: de draagconstructie verandert, en dan is de technische bouwactiviteit vergunningplichtig (art. 2.26 lid 1 onder c; IPLO gebruikt precies dit voorbeeld). Het stelsel van kwaliteitsborging voor gevolgklasse 1 geldt niet voor verbouw (art. 2.17 lid 4).

Voor de ruimtelijke kant noemt het Bbl in art. 2.29 de gevallen waarin geen vergunning nodig is, behalve bij monumenten en in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht (zie hieronder). Voor een renovatie zijn dat vooral:

  • gewoon onderhoud, als detaillering, profilering en vormgeving niet veranderen;
  • een dakkapel in het achterdakvlak of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, mits plat dak, niet hoger dan 1,75 m gemeten vanaf de voet van de dakkapel, de onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet, de bovenzijde meer dan 0,5 m onder de nok en de zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak;
  • een dakraam of daglichtvoorziening, binnen de maten van art. 2.29 onder c;
  • zonnepanelen of een collector op het dak, binnen de voorwaarden van art. 2.29 onder d;
  • een kozijn, kozijninvulling, gevelpaneel, isolatieplaat, boeideel of stucwerk in of aan de achtergevel, of aan een zijgevel die niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd.

Een gemeente kan deze gevallen niet alsnog vergunningplichtig maken (IPLO). Valt uw werk er niet onder, bijvoorbeeld kozijnen in de voorgevel met een ander profiel of een andere vorm, dan bepaalt het omgevingsplan of er een vergunning nodig is. Vervangt u ze zonder dat detaillering, profilering en vormgeving veranderen, dan is dat gewoon onderhoud en vergunningvrij (art. 2.29 onder a). De vergunningcheck in het Omgevingsloket geeft het antwoord voor uw adres.

Is de woning een monument, dan geldt van art. 2.29 alleen het gewone onderhoud (art. 2.30 lid 1). Ligt de woning op een locatie die het omgevingsplan aanduidt als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan is gewoon onderhoud alleen vergunningvrij als ook kleur en materiaalsoort niet veranderen, en de overige gevallen van art. 2.29 alleen bij inpandige wijzigingen en aan een achtergevel of achterdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd (art. 2.30 lid 3).

Vergunningvrij betekent niet vrij van regels: de technische eisen van het Bbl gelden ook dan.

Vooraf: welk niveau het Bbl na de verbouwing eist

Bij verbouw gelden de technische regels voor nieuwbouw, maar met het rechtens verkregen niveau in plaats van het nieuwbouwniveau (art. 5.4 lid 1). Dat is het kwaliteitsniveau dat vlak vóór de verbouwing was toegestaan; het mag niet lager zijn dan het niveau voor bestaande bouw en hoeft niet hoger te zijn dan nieuwbouw (art. 5.5). Volgens IPLO moet degene die gaat verbouwen dat niveau aantonen; meestal is het duidelijk, en alleen als de gemeente twijfelt is er aanvullende informatie nodig. Voor zover de woning vergunningplichtig gebouwd is, volgen de eisen uit de vergunning die toen verleend is.

Voor de isolatie gelden daarbovenop ondergrenzen (art. 5.20): Rc ≥ 1,4 m²·K/W na het verbouwen van een scheidingsconstructie van de schil, en bij het vernieuwen of vervangen van isolatielagen vloer Rc ≥ 2,6, gevel Rc ≥ 1,4 en dak Rc ≥ 2,1 m²·K/W; nieuwe ramen, deuren en kozijnen U ≤ 2,2 W/m²·K. Ook dan geldt het rechtens verkregen niveau als dat hoger is. Een dakkapel die geheel nieuw wordt gebouwd of geheel wordt vernieuwd, moet voldoen aan de Rc- en U-eisen voor nieuwbouw (art. 5.20 lid 3). Wordt meer dan 25% van de bouwschil integraal verbouwd, dan is het een ingrijpende renovatie en geldt voor de Rc van het te renoveren deel het nieuwbouwniveau. De uitwerking staat in Rc-waarde eisen bij renovatie.

Voor installaties is er een uitzondering: wie een bouwwerkinstallatie geheel vernieuwt of geheel nieuw aanbrengt, moet voldoen aan de regels voor bouwwerkinstallaties in afdeling 4.7 van het Bbl (art. 5.4 lid 3; IPLO noemt dit de nieuwbouweisen).

De opname in volgorde

Doorsnede van een rijwoning uit de jaren '60–'70 met de punten van de opname: kruipruimte, spouwmuur, kozijnen, dak, installaties en dragende wanden

  1. Papieren. De vergunning en de tekeningen van de bouw en van latere verbouwingen leggen het rechtens verkregen niveau vast, en laten zien welke wanden dragend zijn.
  2. Asbest. Is de woning vóór 1 januari 1994 gebouwd en wordt er gesloopt waar asbest te vermoeden is, dan moet er vooraf een asbestinventarisatierapport zijn (art. 7.9 lid 1 en lid 2 onder a). Zo’n rapport wordt opgesteld door een bedrijf met een certificaat asbestinventarisatie (Bbl bijlage I, met Arbeidsomstandighedenbesluit art. 4.54a lid 4). Wie het werk laat doen, geeft vooraf een afschrift aan degene die sloopt (art. 7.9 lid 3). Voor particulieren is er een smalle uitzondering; die staat bij stap 2.
  3. Vloer en kruipruimte (stap 3). Is er een kruipruimte met een luik, kunt u erin, en hoe hoog is hij? Milieu Centraal noemt als vuistregel minstens 35 cm onder de balken om de vloer van onderen te isoleren, en raadt aan offertes bij meerdere bedrijven te vragen, omdat hun eisen verschillen. Kijk ook of er al isolatie zit.
  4. Gevel (stap 4). Heeft de gevel een spouw, en is die al gevuld? Isolatie die in de jaren ‘70 en ‘80 is ingeblazen, kan volgens Milieu Centraal zijn uitgezakt; dat is te zien op een warmtefoto. De breedte van de spouw bepaalt welk materiaal past: zie Isolatie smalle spouw.
  5. Kozijnen en glas (stap 5). Welk glas zit erin, in welke staat zijn de kozijnen, en zitten ze in de voorgevel of de achtergevel? Dat laatste bepaalt de vergunningvraag hierboven.
  6. Dak (stap 6). Is er isolatie, en zo ja waar: tegen het dakbeschot, tussen de sporen of op de zoldervloer?
  7. Installaties (stap 8). Welke verwarming en welke ventilatie zijn er? Wordt de verwarming straks geheel vernieuwd, of is het een ingrijpende renovatie, dan geldt ook een minimum voor hernieuwbare energie (art. 5.20 lid 5, met uitzonderingen in lid 6).
  8. Dragende wanden. Welke wanden mogen weg? Zodra de draagconstructie verandert, is er een vergunning nodig (zie Vooraf).

De opname kunt u voor het grootste deel zelf doen. Het asbestinventarisatierapport niet: dat stelt een gecertificeerd bedrijf op.

Monster van een asbesthoudende plaat in een afgesloten monsterzakje, met losse vezels zichtbaar Foto: Micschk, publiek domein, via Wikimedia Commons

Waar het misgaat

  • Een “kleine” verbouwing raakt de draagconstructie. Een doorbraak in een dragende wand maakt de technische bouwactiviteit vergunningplichtig, ook als de rest van het werk vergunningvrij is.
  • Voorgevel of achtergevel. Nieuwe kozijnen of een isolatieplaat aan de achtergevel staan in art. 2.29 onder e; aan de voorgevel beslist het omgevingsplan, tenzij het gewoon onderhoud is (zelfde detaillering, profilering en vormgeving).
  • Asbest pas tijdens het slopen gevonden. Slopen moet vooraf gemeld worden als er asbest wordt verwijderd of als er naar verwachting meer dan 10 m³ sloopafval vrijkomt, in de regel ten minste vier weken van tevoren (art. 7.10). Wie de inventarisatie in de opname doet, voorkomt dat het werk stil komt te liggen.
  • Dieren in de spouw. Milieu Centraal wijst erop dat bij spouwmuurisolatie de regels voor natuurbescherming gelden, zodat beschermde soorten zoals vleermuizen niet gedood of verstoord worden.
  • Een monument of een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht. Bij een monument is alleen gewoon onderhoud ruimtelijk vergunningvrij; in een rijksbeschermd gezicht alleen onderhoud zonder andere kleur of ander materiaal, inpandige wijzigingen en werk aan de achterkant (art. 2.30).

Begroten

De opname levert de hoeveelheden voor de rest van de reeks:

  • m² vloer boven de kruipruimte (stap 3);
  • m² gevel met spouw, zonder de openingen (stap 4);
  • aantal kozijnen, met de m² glas (stap 5);
  • m² dak (stap 6);
  • strekkende meter naad rond kozijnen en bij de aansluitingen van vloer en dak (stap 7);
  • m² asbesthoudend materiaal, als de inventarisatie dat vindt (stap 2).

Daarbij komen de posten van de voorbereiding zelf: het asbestinventarisatierapport, en bij een vergunningplichtige ingreep een constructeur en de leges van de vergunningaanvraag.

Voor aannemers die zulke hoeveelheden in een calculatie verwerken: Calcurabouw, van de uitgever van deze site, is bouwsoftware met calculatie, planning, inkoop en facturatie in één systeem.

Veelgestelde vragen

Heb ik een vergunning nodig om mijn woning te isoleren?

Voor spouwmuurisolatie aan een woning die geen monument is, niet: de technische bouwactiviteit is vergunningvrij zolang het buitenblad blijft staan (art. 2.27), en volgens Milieu Centraal is er geen omgevingsvergunning nodig omdat de buitenkant van het huis niet verandert. Isolatie aan de buitenkant van de gevel is technisch vergunningvrij bij een woning zonder verblijfsgebied hoger dan 13 m (art. 2.27 lid 2 onder d); of de ruimtelijke kant vergunningvrij is, hangt af van de gevel (art. 2.29 onder e) en anders van het omgevingsplan.

Moet ik een asbestinventarisatie laten doen?

Als u sloopt in een woning van vóór 1994 en er asbest te vermoeden is: ja (art. 7.9). Voor een particulier die zelf een beperkte hoeveelheid van bepaalde asbesthoudende producten verwijdert, is er een uitzondering; zie stap 2.

Wat is het rechtens verkregen niveau?

Het kwaliteitsniveau dat vlak vóór de verbouwing was toegestaan (art. 5.5). Na de verbouwing mag de woning daar niet onder zakken; voor de isolatie gelden daarbovenop de ondergrenzen van art. 5.20.

Zie ook